每經(jīng)記者｜董青枝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺的2018年，房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)歷史新高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元，同比增長12.2%。

近15萬億元的銷售額之后，市場還有足夠的后續(xù)推動力嗎？2019年的中國樓市能否繼續(xù)創(chuàng)造新高？新的增長點在哪？在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標下，作為房地產(chǎn)銷售主力的房企如何實現(xiàn)穩(wěn)中有增？

近日，多位地產(chǎn)專家和開發(fā)商在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，就“15萬億后”的樓市走勢、市場發(fā)展空間、房企多元化轉(zhuǎn)型等發(fā)表了看法。

圖片來源：東方IC

關(guān)于市場走勢：未來供需雙方會更加理性

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在2019觀點年度論壇上表示，隨著房地產(chǎn)長效機制的一系列制度不斷完善，未來中國房地產(chǎn)的供需雙方會更加理性，市場定能平穩(wěn)健康發(fā)展，社會多年期待的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的住房供需格局有望形成，群眾的住房問題也能更好解決。

“中國的樓市能夠穩(wěn)定在15萬億上下，那就是國家之福，就是房地產(chǎn)公司之福。”彩生活服務集團執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學斌在上述論壇上如是說。

萊蒙國際集團執(zhí)行副總裁、萊蒙商業(yè)董事總經(jīng)理李國華也認為，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，但結(jié)構(gòu)上會有變化，位置和品質(zhì)好的、小區(qū)配套完善的、交通便利的房子會越來越值錢，一線城市總體來講還是向上的。

“今年是穩(wěn)中求進，不但要穩(wěn)，還要求進。”合富輝煌（中國）深惠公司總經(jīng)理李舉明則表示，從總經(jīng)濟環(huán)境來看，今年的經(jīng)濟至少比2018年要好；從宏觀調(diào)控來看，對因城施策的行業(yè)發(fā)展前景是看好的；同時也比較看好今年的整個市場走勢，包括銷售的走量，消費者信心的回升等。

“期望今年的市場規(guī)模略有增長，價格能夠保持平穩(wěn)。”海藍控股集團副總裁朱懷宇表示，這樣整個行業(yè)都能有一個比較平穩(wěn)的環(huán)境。

但也有持不同意見的。世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉指出，在我國大的發(fā)展方式不改變的情況下，樓市要穩(wěn)是很難的，當然要看改革力度有多大，要看國家的發(fā)展，還要看整個房地產(chǎn)行業(yè)的形勢。

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同卻告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2019年樓市能否再創(chuàng)新高要取決于整體的宏觀經(jīng)濟形勢。從目前看，支持經(jīng)濟的政策相對寬松了，若政策效果明顯，維持現(xiàn)有水平或創(chuàng)新高是存在的；若政策沒啥效果，那15萬億就是頂了。

關(guān)于發(fā)展空間：樓市起碼還有10年發(fā)展期

“展望未來，我國的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。”朱中一指出，原因有三個方面：一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進和中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；二是城市更新改造，包括對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村及對老舊小區(qū)的改造，任務很重；三是新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求。

國家統(tǒng)計局原局長邱曉華贊同上述觀點。他在上述論壇上指出，支撐中國房地產(chǎn)增長的基本因素依然是一個比較可觀的數(shù)量，至少在10年以后才會發(fā)生真正的供大于求，那時中國房地產(chǎn)市場可能會真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化。

“中國房地產(chǎn)發(fā)展高速增長期結(jié)束了，但增長期沒有結(jié)束。”在邱曉華看來，中國的房地產(chǎn)每年銷售20%、30%的高速增長時期已經(jīng)結(jié)束了，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會再有過去的輝煌了。但增長期并沒有結(jié)束，因為中國的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、國際化進程都還在路上，且中國自身發(fā)展由高速轉(zhuǎn)到高質(zhì)量，相應帶來人們對生活質(zhì)量提升的改善或者調(diào)整上的需求沒有結(jié)束。

中城新產(chǎn)業(yè)董事長劉愛明也認為，中國房地產(chǎn)的發(fā)展遠沒有結(jié)束，用一個長遠的視角來看，地產(chǎn)行業(yè)可能是未來10年中國經(jīng)濟發(fā)展為數(shù)不多的亮點，因為它有很多真實的需求。

“房地產(chǎn)在未來的20年，可能還是中國經(jīng)濟的增長動力。”恒大研究院副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊日前在第四屆中國（廣東）縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇環(huán)節(jié)上表示，對中國房地產(chǎn)的未來非常有信心，也做了具體的數(shù)據(jù)測算，結(jié)合城市更新等因素，商品住房在2019年還有14億平方米的發(fā)展空間，所以中國房地產(chǎn)在未來的10年20年還是很好的賽道。

但是，韓世同卻不太看好樓市。在他看來，現(xiàn)在地價、房價居高不下，帶來了巨大財富，但并不真實，一旦回落，就會出問題，而且期望高位維穩(wěn)不太現(xiàn)實。同時，不能讓樓市崩盤，但房價如何能夠平穩(wěn)地回落還沒有好的對策。

關(guān)于房企轉(zhuǎn)型：要探索適合自己的板塊

值得注意的是，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)已擁有3家超過5000億元銷售額的企業(yè)，以及30家超過千億元規(guī)模的企業(yè)。

朱中一表示，今后的行業(yè)集中度會進一步提升，一些骨干企業(yè)會進一步做強做大，有的企業(yè)會進一步做專做精。

他建議，房企在轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要夯實基礎、強身健體，高負債率、高杠桿的企業(yè)要努力把負債率和杠桿降下來，努力實現(xiàn)由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的轉(zhuǎn)變；有條件的企業(yè)，也可向產(chǎn)業(yè)鏈延伸，或跨界發(fā)展。

韓世同提醒道，現(xiàn)在企業(yè)還是在做快周轉(zhuǎn)模式，但是城市的土地已經(jīng)不能支撐了，快周轉(zhuǎn)模式是不可持續(xù)的，且只要是產(chǎn)業(yè)，都是要做長期的，房企要探索適合自己的板塊。

“房地產(chǎn)要注意未來的發(fā)展新趨勢。”邱曉華認為，一是要向高質(zhì)量的方向發(fā)展，第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展，第三是要向服務全配套方向發(fā)展，要把"高、新、全"做好。做好這幾樣，房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。

“對房地產(chǎn)從業(yè)者來說，我們的機會還是很多的，可以積極挖掘。”厚土機構(gòu)主席林少洲分析認為，主流房地產(chǎn)企業(yè)應該是走向精品化，不能粗制濫造，未來做精品的企業(yè)才能生存。同時，對房企而言，有資金、資源、人才團隊，可以加大拓展創(chuàng)新力度，畢竟這個行業(yè)的總量現(xiàn)在已最高了，可以做很多跟內(nèi)容、運營有關(guān)系的拓展業(yè)務。

朱懷宇則認為，這個市場的機會還是在人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、區(qū)域資源比較聚集的城市；從產(chǎn)品客戶端來看，機會在于轉(zhuǎn)型升級，在于制造一些差異化的產(chǎn)品。

“其實在去年的市場行情下，普遍表現(xiàn)出行業(yè)的危機感和焦慮感，下一步要追求更高質(zhì)量的發(fā)展。”李舉明提醒道，現(xiàn)在很多企業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新，但這是一個長期的過程，并非兩三年就可以成功，所以要保持足夠的耐心。

林少洲補充道，從過去幾年來看，房企轉(zhuǎn)型需求很迫切，但結(jié)果不太理想；現(xiàn)在地產(chǎn)也很難了，這時房企轉(zhuǎn)型可能真的有機會了，能真正按新行業(yè)的規(guī)律去做。每個行業(yè)都有自己的規(guī)律，房企對創(chuàng)新行業(yè)要有足夠的思想和心理準備。

“2018年資金面是很緊的，令很多企業(yè)不得不慢下來，從宏觀環(huán)境來看，這有利于企業(yè)為下一波的經(jīng)濟發(fā)展助力。”李國華分析認為，因為慢下來后企業(yè)就有足夠的時間、人力、資金來調(diào)整整個集團的結(jié)構(gòu)，聚焦在更有利的價值板塊，可以練內(nèi)功，做好產(chǎn)品，且能開發(fā)新型技術(shù)，對企業(yè)下一波的核心競爭力提升有很大幫助。