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三度流拍后債主欲再打六折售債權(quán) 廣州CBD“印鈔機(jī)”級(jí)商場(chǎng)為何無(wú)人問(wèn)津?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-11-18 21:58:06

記者留意到,曾有說(shuō)法稱(chēng)太陽(yáng)新天地是“印鈔機(jī)”級(jí)別的購(gòu)物中心。那么,如此的“現(xiàn)金奶?!?,為何淪落到三度處置資產(chǎn)都無(wú)人問(wèn)津的境地呢?

每經(jīng)記者|王帆 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯|宋思艱    

說(shuō)起大型購(gòu)物中心,它可謂是大城市CBD標(biāo)配,經(jīng)營(yíng)佳、人氣旺的購(gòu)物中心會(huì)被視為提振周邊商業(yè)活力的利器。

然而,今年以來(lái),廣州CBD珠江新城最大的單體購(gòu)物中心——太陽(yáng)新天地的日子卻并不太平,債務(wù)纏身、管理混亂、商戶退租,甚至多次拍賣(mài)和變賣(mài)物業(yè)資產(chǎn)、價(jià)格一降再降,但仍無(wú)人愿意接盤(pán)。

太陽(yáng)新天地入口

11月15日,在經(jīng)歷兩次拍賣(mài)、一次變賣(mài)均流拍后,頗為“無(wú)奈”的太陽(yáng)新天地債權(quán)方再次尋求新出路,在廣東金融資產(chǎn)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓總額約30億元的債權(quán),但掛牌價(jià)格僅18億元,相當(dāng)于打了六折。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,太陽(yáng)新天地曾被譽(yù)為珠江新城“印鈔機(jī)”級(jí)別的購(gòu)物中心,一年租金收入可達(dá)3億元;商場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,位于珠江新城東北部,周邊分布有大量高端住宅區(qū)、高校和寫(xiě)字樓,業(yè)內(nèi)也不乏對(duì)該塊物業(yè)資產(chǎn)看好的聲音。那么,如此一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),為何落到一再打折仍無(wú)人問(wèn)津的地步?

公開(kāi)拍賣(mài),0人報(bào)名

太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心是廣州CBD珠江新城最大的單體購(gòu)物中心,位于廣州市天河區(qū)馬場(chǎng)路的珠江新城東部核心區(qū),周邊覆蓋有暨南大學(xué)、廣州馬場(chǎng)美食城、珠江公園及高端寫(xiě)字樓和住宅區(qū),緊鄰地鐵五號(hào)線和華南快線,區(qū)位可謂占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

11月14日,記者實(shí)地探訪了該購(gòu)物中心。商場(chǎng)入駐有優(yōu)衣庫(kù)和H&M等快時(shí)尚服飾品牌、無(wú)印良品和美思佰樂(lè)等零售品牌、星巴克和外婆家等餐飲品牌,以及中影集團(tuán)旗下影院,是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等于一體的一站式購(gòu)物中心。

太陽(yáng)新天地建筑外景,前方為入駐品牌標(biāo)志

然而,這樣本應(yīng)被視為“香餑餑”的商場(chǎng),卻頻頻面臨變賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶胰缤?ldquo;燙手山芋”一樣,無(wú)人愿意接盤(pán)。

11月15日,廣東金融資產(chǎn)交易中心披露了一則掛牌信息,項(xiàng)目名稱(chēng)為興業(yè)銀行-廣州太陽(yáng)新天地物業(yè)收益權(quán)投資單一資金信托之特定物業(yè)收益權(quán)債權(quán)資產(chǎn),債權(quán)總額為30.41億元,而掛牌價(jià)格僅為18.08億元,相當(dāng)于六折轉(zhuǎn)讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,本次債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓委托方為五礦國(guó)際信托有限公司,債務(wù)人為廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)華駿實(shí)業(yè)),而華駿實(shí)業(yè)則是太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)人。

這并非太陽(yáng)新天地相關(guān)資產(chǎn)第一次被處置。在近5個(gè)月的時(shí)間內(nèi),太陽(yáng)新天地可謂是“命運(yùn)多舛”。

今年6月28日,太陽(yáng)新天地共計(jì)813套房產(chǎn)、車(chē)位被公開(kāi)拍賣(mài),起拍價(jià)28.84億元,相比于41.20億元的估值,折價(jià)約三成。阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)站顯示,該次拍賣(mài)共有20186次圍觀但0人報(bào)名,最終流拍。7月25日,太陽(yáng)新天地上述資產(chǎn)以一拍價(jià)格的八折即23.07億元進(jìn)行二次拍賣(mài),也是以流拍告終。

兩次拍賣(mài)未果后,8月28日~10月27日,上述資產(chǎn)按照二拍價(jià)格進(jìn)行變賣(mài),再次流拍。

辦公室有兩派人馬辦公

11月18日,太陽(yáng)新天地產(chǎn)權(quán)人華駿實(shí)業(yè)的控股股東廣州百嘉信集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)百嘉信)人力行政總監(jiān)范杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,太陽(yáng)新天地最鼎盛的時(shí)候一年租金收入可達(dá)到3億元。

記者留意到,曾有說(shuō)法稱(chēng)太陽(yáng)新天地是“印鈔機(jī)”級(jí)別的購(gòu)物中心。那么,如此的“現(xiàn)金奶牛”,為何淪落到三度處置資產(chǎn)都無(wú)人問(wèn)津的境地呢?

太陽(yáng)新天地內(nèi)景,人流并不多

范杰告訴記者:“我們對(duì)沒(méi)有人參與拍賣(mài)感到非常遺憾和痛心。拍賣(mài)和變賣(mài)的過(guò)程不順利,主要是因?yàn)楣蓶|的糾紛導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題,沒(méi)有人敢進(jìn)來(lái)接手商場(chǎng)。”

記者了解到,百嘉信的股東分為兩個(gè)陣營(yíng),一是持股40%的瑞晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(深圳)有限公司,二是合計(jì)持股60%的上海訾希商務(wù)信息咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)和北京萬(wàn)士豐實(shí)業(yè)有限公司組成的控股股東陣營(yíng)。范杰作為后者的授權(quán)代表,同時(shí)是百嘉信的人力行政總監(jiān),他向記者講述了前者盜竊百嘉信公章、驅(qū)趕其他股東的派駐人員、轉(zhuǎn)移商戶租金導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受阻的情況。記者嘗試聯(lián)系另外一方股東進(jìn)行核實(shí),但其公開(kāi)電話未有人接聽(tīng)。

盡管股東糾紛尚未明朗,但在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)存在雙方對(duì)峙的情況確實(shí)存在。記者11月14日走訪太陽(yáng)新天地M層的管理處辦公室時(shí),發(fā)現(xiàn)在安保上存在兩方分歧的情況。有員工向記者證實(shí),辦公室有兩撥人在辦公,彼此所屬股東不同,日常交流工作存在障礙。

此外,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的式微也顯露無(wú)遺。一位近幾年多次光顧太陽(yáng)新天地的顧客告訴記者:“太陽(yáng)新天地今年相比前幾年的變化比較大,關(guān)了很多店,人流也不如以前多。”記者走訪發(fā)現(xiàn),商場(chǎng)內(nèi)有較多正在封閉施工的區(qū)域,多是此前被撤的店鋪原址。



太陽(yáng)新天地商場(chǎng)內(nèi)部有封閉施工區(qū)域

范杰告訴記者:“商場(chǎng)管理日趨混亂,如商場(chǎng)的布局結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變得不合理,本來(lái)是規(guī)劃好某一層屬于什么商戶類(lèi)型,后來(lái)就全打亂了,沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)理念;有大量的商戶退租,也有商戶保證金無(wú)法退回。此外,商場(chǎng)的安全風(fēng)險(xiǎn)也比較高,設(shè)施的維護(hù)不到位,有一些銅皮鐵皮都已經(jīng)翹起來(lái),煙霧探測(cè)器無(wú)故報(bào)警在六七月時(shí)也發(fā)生了四五次。”范杰認(rèn)為,股東的分歧導(dǎo)致難以凝聚力量去經(jīng)營(yíng)管理,是造成現(xiàn)狀的主要原因之一。

記者從太陽(yáng)新天地獲得的多份資料顯示,多位太陽(yáng)新天地員工在今年4月向勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)發(fā)出聯(lián)名信,反映了其自2月開(kāi)始被拖欠工資的情況,并指出原因是業(yè)務(wù)方陷入債務(wù)糾紛。

新天地員工向勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)發(fā)出的聯(lián)名信截圖(已隱去簽署人姓名及手?。?/p>

此外,廣州供電局4月16日發(fā)出的一份欠費(fèi)停電通知書(shū)顯示,太陽(yáng)新天地產(chǎn)權(quán)方華駿實(shí)業(yè)于2019年4月16日9時(shí)前有約311萬(wàn)元電費(fèi)未繳。

            

廣州供電局對(duì)太陽(yáng)新天地產(chǎn)權(quán)方華駿實(shí)業(yè)欠費(fèi)停電通知書(shū)

或面臨債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

那么,經(jīng)歷三次拍賣(mài)和變賣(mài)失敗之后,太陽(yáng)新天地能否借助本次債權(quán)轉(zhuǎn)讓順利易主呢?

記者了解到,華駿實(shí)業(yè)債權(quán)方并非僅有上述的掛牌委托方一個(gè)。而在有多個(gè)債權(quán)人的情況下,新的債權(quán)受讓方能否順利實(shí)現(xiàn)債權(quán),獲得華駿實(shí)業(yè)旗下太陽(yáng)新天地這塊最主要的資產(chǎn)仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

上海明倫律師事務(wù)所王智斌律師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“對(duì)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況,債權(quán)受讓方將要面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn):一是受讓債權(quán)后存在執(zhí)行不能的風(fēng)險(xiǎn),即在受讓之后要求法院去執(zhí)行,可能會(huì)執(zhí)行不到;二是如果存在多個(gè)債權(quán)人,或者將來(lái)發(fā)生重大訴訟,導(dǎo)致破產(chǎn)重整的風(fēng)險(xiǎn),將統(tǒng)一由破產(chǎn)受理法院處理相關(guān)執(zhí)行案件,這樣可能導(dǎo)致前述的債權(quán)受讓方在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)。”

王智斌進(jìn)一步表示:“正因?yàn)橛羞@個(gè)風(fēng)險(xiǎn),所以債權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)有折價(jià),折價(jià)多少取決于受讓方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。”

記者留意到,掛牌轉(zhuǎn)讓的公告也披露的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),其中包括債務(wù)人可能不履行或不能履行以物抵債協(xié)議和/或原債權(quán)文件;債務(wù)人和/或擔(dān)保人和/或第三方可能存在破產(chǎn)、被解散、被注銷(xiāo)、被撤銷(xiāo)、被關(guān)閉、被吊銷(xiāo)、未成立、歇業(yè)、下落不明以及其他主體存續(xù)性瑕疵的情形等。

另外值得注意的是,掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示,信息披露期為2019年11月15日10時(shí)~22日10時(shí);若期滿后未征集到意向投資方,并非信息發(fā)布終止,而是將延長(zhǎng)信息發(fā)布,直至征集到意向投資方。債權(quán)方寧愿折價(jià)也要退出的決心可見(jiàn)一斑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)發(fā)現(xiàn),目前華駿實(shí)業(yè)共有8條執(zhí)行信息,并且有2次被列為失信被執(zhí)行人。

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 王帆 攝

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