每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）。《通知》進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格管理，明確價(jià)格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成，平均利潤率為6%~8%。該《通知》于12月11日開始執(zhí)行。

“長(zhǎng)沙市樓市政策并未有新的變化。”12月12日上午，長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，《通知》是對(duì)2017年《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》（下稱《辦法》）兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)。

不過該人士同時(shí)透露，《通知》已于12月12日上午從發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。當(dāng)記者詢問原因時(shí)，該人士表示“接領(lǐng)導(dǎo)通知后撤的”。記者隨后登陸長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)進(jìn)行查詢，已經(jīng)無法找到《通知》。

 長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)截圖

“限利”范圍擴(kuò)大？

《通知》明確，商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項(xiàng)，分別是樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。利潤指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤，利潤提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1~4項(xiàng)之和為基數(shù)，平均利潤率為6%~8%。

《通知》要求，5類費(fèi)用不得計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用，各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

事實(shí)上，早在2017年12月18日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委就發(fā)布了《辦法》，提出限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，限價(jià)商品住房的平均利潤率為6%~8%。

2017年12月18日《辦法》中對(duì)利潤率的表述

2019年12月11日《通知》中對(duì)利潤率的表述

長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，12月11日《通知》出臺(tái)，是對(duì)2017年《辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)。

記者對(duì)比《通知》和《辦法》后發(fā)現(xiàn)，2017年12月18日《辦法》中對(duì)利潤率的表述中，兩次提到“限價(jià)商品住房”。而2019年12月11日新發(fā)《通知》對(duì)利潤率的表述中，只提到“商品住房”。

那么，本次《通知》的對(duì)象是否從《辦法》中的限價(jià)商品住房擴(kuò)大到了所有商品住房？

“長(zhǎng)沙市樓市政策并未有新的變化。”上述長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士回復(fù)稱，只是負(fù)責(zé)發(fā)布文件，具體情況不是很清楚。

對(duì)于此次長(zhǎng)沙對(duì)商品住房“限利”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是“房住不炒”下的創(chuàng)新版本。“既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，普通住房項(xiàng)目實(shí)際上利潤可以超過10%。“從短期看來，這對(duì)房企來講利潤率是不高，但如果每年可以獲得此類利潤數(shù)據(jù)，其實(shí)也不算太差。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，從客觀來說，這也是希望房企主動(dòng)讓利，不盲目追求暴利。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，6%~8%的凈利潤不算低，但是按照項(xiàng)目計(jì)算，而不是看開發(fā)商投資額計(jì)算，只有拿地早的開發(fā)商能達(dá)到這個(gè)利潤。但隨著地價(jià)上漲，很多企業(yè)已經(jīng)很難達(dá)到這個(gè)區(qū)間的利潤了。同時(shí)由于各家企業(yè)成本不一樣，簡(jiǎn)單的建安成本就可能有幾千元的差距，資金成本從3%~20%都有分布。

市場(chǎng)短期難回升

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近兩年長(zhǎng)沙曾多次出臺(tái)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行核定控制。

2017年6月29日，長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)三部門聯(lián)合印發(fā)《長(zhǎng)沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》(長(zhǎng)發(fā)改價(jià)控[2017]96號(hào))強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙市的商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。而初始報(bào)建為毛坯住宅的，不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售；申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%。

2018年10月23日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、市住建委、市國土局和國家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制有關(guān)事項(xiàng)的通知》（長(zhǎng)發(fā)改價(jià)調(diào)〔2018〕241號(hào)）要求，凡長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)新建商品住房（不含保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、定向開發(fā)、單位自建房、拆遷安置房）已達(dá)到預(yù)售條件的，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)辦理銷售價(jià)格監(jiān)制，對(duì)于沒有銷售記錄的樓盤，可以按照“成本+利潤+稅費(fèi)”方式的成本法監(jiān)制。

今年以來長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：安居客

而此次出臺(tái)的《通知》，在嚴(yán)躍進(jìn)看來是由之前的限價(jià)商品住房延伸到商品住房的范圍，進(jìn)一步對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行了清晰管控，尤其是對(duì)利潤率的范圍進(jìn)行了明確，使商品房定價(jià)更加科學(xué)。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，長(zhǎng)沙此舉可以認(rèn)為政策是收緊的，但對(duì)“地王”項(xiàng)目來講可能是有所利好的。由于“地王”項(xiàng)目土地成本較高，要保證項(xiàng)目盈利，其定價(jià)就可以稍微高一些，反而提高了企業(yè)的積極性，對(duì)開發(fā)企業(yè)具有吸引力，促使企業(yè)拿地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，長(zhǎng)沙自2018年6月25日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，進(jìn)行樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，二手房市場(chǎng)成交出現(xiàn)下滑局面。業(yè)主為吸引購房者成交積極下調(diào)價(jià)格，長(zhǎng)沙年內(nèi)掛牌價(jià)格持續(xù)下降，但降幅不大。

“目前的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處于底部的平穩(wěn)運(yùn)行中，在當(dāng)前整體市場(chǎng)嚴(yán)峻的背景下，短期難以回升。”據(jù)王小嬙介紹，今年前9月，長(zhǎng)沙新增掛牌量526865套，同比上升4.1%，掛牌價(jià)格12458元/平方米，同比下降6.8%。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)