每經(jīng)記者｜黃婉銀  包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

又一家“海派”房企高調(diào)宣布要將粵港澳大灣區(qū)變成“第二總部”。

這次是前不久在港交所遞交了招股書的上坤地產(chǎn)。作為一家高度依賴上海市場的房企，上坤地產(chǎn)近期高調(diào)宣布上坤將把大灣區(qū)作為第二總部。

近年來，大灣區(qū)品牌房企實力顯赫，很多“海派”房企盡管迫切想進駐但難以扎根，諸多外來房企費盡九牛二虎之力，最終都未能得償所愿。

沒有本土化的團隊、沒有相應的操盤經(jīng)驗，外來房企很難適應廣深的規(guī)則。因此，外來房企普遍選擇先切入廣深周邊城市或跟通過本地房企合作開發(fā)項目的方式進入大灣區(qū)。上坤地產(chǎn)也是通過佛山曲線進入大灣區(qū)市場，并且還是一名“遲到者”。2019年8月，上坤才在佛山拿下第一個獨立操盤的項目。

如何理解“第二總部”，上坤并未具體解釋，只是對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司打算進一步將業(yè)務滲透到長三角經(jīng)濟區(qū)主要城市，并鞏固在珠三角和中原核心經(jīng)濟區(qū)的業(yè)務。

對于大灣區(qū)，上坤的目標是，三年內(nèi)穩(wěn)定布局10個以上項目。作為一個“9+2”城市群，大灣區(qū)的筐很大，怎么裝對房企來說就是個技術活了。

“第二總部”是大灣區(qū)還是佛山？

上坤地產(chǎn)最早在2018年12月通過入股東莞一個項目試水大灣區(qū)市場。8個月后，其真正布局大灣區(qū)，是在佛山丹灶獨立拿下了一宗宅地?？們r約3.5億元，折合樓面價7088元/平方米，創(chuàng)丹灶片區(qū)樓面價新高。

佛山是外來房企曲線進入大灣區(qū)市場的首選地之一，也是上坤地產(chǎn)目前主攻的城市。公開資料顯示，上坤計劃今年在大灣區(qū)獲取3個新項目，2023年穩(wěn)定布局10個以上的項目。

上坤地產(chǎn)招股書顯示，其在今年2月通過收購佛山海路置業(yè)有限公司49%股權，獲取了佛山、順德兩個項目。這樣算來，上坤今年的大灣區(qū)布局目標已經(jīng)完成了2/3。

對大灣區(qū)的喊話可以視為上坤地產(chǎn)對IPO道路的助攻號角。在招股書中，上坤地產(chǎn)表示，募資所得款項一方面會用于現(xiàn)有物業(yè)項目的開發(fā)，其中就包括上坤佛山項目，另一方面用于償還有息負債、補充一般營運資金。

大灣區(qū)市場是否對上坤地產(chǎn)買賬還尚未可知，其首個獨立操盤的項目預計今年5月才開始預售。

上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人、CEO朱靜曾說，上坤走出上海之前，一定要做到上海的前30。因為只要能征服競爭最激烈的上海，那么去到任何一個城市，都能很快進入前30強，甚至前20強。

要做到一個城市的前30強，必須擁有一定的市場占有率。而過去，上坤地產(chǎn)一直都側重在上海開發(fā)項目，2016年才擴張到其他城市。

“我們高度依賴長三角經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是上海。”上坤地產(chǎn)招股書顯示，截至2020年2月29日，其土地儲備中，應占總建筑面積超過70%位于長三角經(jīng)濟區(qū)，且近半數(shù)物業(yè)項目及應占超過18%的總建筑面積位于上海。

具體而言，在上坤持有的43個土地儲備項目中，16個位于上海，6個位于寧波，6個位于蘇州，其余城市如杭州、上饒、商丘、合肥、東莞等分別只有1～2個項目。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)的物業(yè)銷售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來自上海的物業(yè)項目。2019年上坤地產(chǎn)新確認了蘇州兩個項目的部分收入，拉低了上海區(qū)域的占比。

值得一提的是，上坤地產(chǎn)在杭州、蘇州、合肥三個城市都有項目錄得減值虧損。其解釋稱，減值虧損主要是杭州、蘇州、合肥的限價政策導致預期價變動所致。

合作項目收益待體現(xiàn)

在大灣區(qū)市場，除了獨立操盤的丹灶地塊項目，上坤地產(chǎn)其余三個項目均是合作開發(fā)。近年來，房企通過收并購獲取項目、合作開發(fā)的比重逐漸增加，房企之間合作開發(fā)成為常態(tài)。

截至2020年2月底，在上坤地產(chǎn)持有的43個物業(yè)項目中，30個由其自己開發(fā)，13個由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。

從2017年至2019年底，上坤地產(chǎn)對合營企業(yè)及聯(lián)營公司的投資額與日俱增，分別是4190萬元、1.57億元、2.37億元。但與此同時，在前述報告期內(nèi)，公司分別錄得應占聯(lián)營公司虧損10萬元、400萬元、820萬元。

上坤地產(chǎn)表示，由于持續(xù)增加對合營企業(yè)及聯(lián)營公司的投資以與第三方開發(fā)物業(yè)項目，2017年至2019年內(nèi)大部分該等項目仍在開發(fā)中。

克而瑞研究中心指出，合作項目并表會導致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)項目公司的非控股權益分別為2130萬元、9.77億元、16.28億元，分別占權益總額的3.3%、53.8%及58.9%。

對應期內(nèi)，上坤地產(chǎn)非控股權益利潤分別為-1.54億元、51.84億元、45.74億元，對應的歸母凈利潤分別為4.997億元、15.46億元、21.95億元，歸母凈利潤增速從209%大幅放緩至42.04%。

對于如何保持盈利的穩(wěn)定性，上坤地產(chǎn)并未正面回復，只是表示公司將繼續(xù)堅持三五戰(zhàn)略，把握住城市輪動的紅利，實現(xiàn)未來5年的穩(wěn)定成長。

克而瑞也表示，不少規(guī)模房企在項目合作開發(fā)中，有部分合作項目非并表。由于非并表的合作項目在利潤表中以權益法進行核算，所以對于這些房企而言，非并表合作項目的增加最終表現(xiàn)為對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益的增長，相應也會帶來歸母凈利潤提升。

上坤地產(chǎn)目前對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益還未真正在財報中體現(xiàn)，而隨著上海以外地區(qū)的銷售陸續(xù)確認，其盈利也出現(xiàn)波動性。

2017年、2018年和2019年，上坤的營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復合增長率達150%；毛利分別為3.71億元、35.26億元、30.71億元；毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。

對此，上坤地產(chǎn)回應《每日經(jīng)濟新聞》表示，由于開發(fā)上海樾山等項目，2018年營收、利潤、毛利率較往績記錄期內(nèi)其他期間為高，而2019年收入貢獻中涵蓋蘇州等其他非上海項目，毛利率等指標回歸正常水平。

上坤地產(chǎn)沒有在招股書中披露銷售金額和具體的區(qū)域銷售占比，而從克而瑞的統(tǒng)計看，2019年上坤地產(chǎn)的全口徑銷售額為271.8億元，排名第91位。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)