世茂服務將于10月30日正式登陸香港主板市場。作為中國領先的綜合物業(yè)管理及社區(qū)生活服務供應商，世茂服務近年來的表現(xiàn)十分亮眼。截至2020年6月30日，世茂服務收入為15.65億元，同比增長85%；凈利潤2.55億元，同比增長134%。

以2018年至2019年的收入增長率計，世茂服務在“中國物業(yè)服務二十強企業(yè)”中分別排名第3位。在中指院2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)排名中，世茂服務位列第12名，同時，還獲頒中指院授予的“2020中國物業(yè)服務百強成長性領先企業(yè)”、“2020中國特色物業(yè)服務領先企業(yè)‘世茂服務深藍社區(qū)’”、“2020值得資本市場關注的物業(yè)服務企業(yè)”等多項殊榮。

在這一佳績的背后，隱藏了一個經過多年打磨而成的“依托智慧科技賦能與服務體系支撐，以基礎物業(yè)服務為基石，圍繞用戶與資產的多元增值服務為驅動”的“業(yè)務增長環(huán)”。在這條增長環(huán)中，世茂服務通過多渠道發(fā)力，持續(xù)擴大在管物業(yè)鞏固基本盤的同時，依托不斷強化的基本盤所帶來的用戶數(shù)增長和面積增長，圍繞“用戶”與“資產”發(fā)力新業(yè)務，最終實現(xiàn)了做大規(guī)模、提升實力的高速發(fā)展能力閉環(huán)。為世茂服務從社區(qū)生活提供商到城市服務提供商的角色飛躍奠定了基礎。

“業(yè)務增長環(huán)”的基石穩(wěn)固

對于物業(yè)管理公司來說，基礎物業(yè)服務是業(yè)務發(fā)展的擎天柱石。依托基礎物業(yè)所連結的社區(qū)用戶和資產需求，通過拓展多元化的業(yè)務，實現(xiàn)提升客戶滿意度的目標。

作為一家從事物業(yè)管理服務超過15年的企業(yè)，世茂服務無論從在管面積、合約面積，還是增值服務占比、第三方物業(yè)項目占比，都稱得上“硬核”。而通過“內生+外延”做大規(guī)模，同時做優(yōu)品質和效率，多渠道發(fā)力，持續(xù)擴大在管物業(yè)面積成為“業(yè)務增長環(huán)”中最重要的環(huán)節(jié)。

母公司世茂集團的高速增長為世茂服務的管理項目提供了穩(wěn)定增長的儲備。截至2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，遍布全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區(qū)、長三角規(guī)模分別為4080億元和3530億元。對世茂服務來說，世茂集團自身的土地儲備量及豐富的“朋友圈”資源，保證了其可以獲得高質量、穩(wěn)定和可持續(xù)的管理面積增長。

此外，通過市場拓展及并購，大幅提升了獨立第三方的物業(yè)管理面積。2017年至2020年6月30日，獨立第三方的物業(yè)在管面積由146.6萬平方米增加至3241.7萬平方米，占比也由3.4%增加至37.9%。而來源于該部分的物業(yè)管理業(yè)務收入也增加至2.27億元，占物業(yè)管理總收入的27.7%，顯示世茂服務已經形成了強大的市場競爭能力。

截至2020年6月30日，世茂服務的在管物業(yè)項目有77%位于一線、新一線及二線以上城市。截至最后可行日期，公司已擴充物業(yè)管理組合615項物業(yè)，合約總建筑面積約為1.443億平方米。總在管物業(yè)項目為393個，在管建筑面積為1.018億平方米。優(yōu)質、集中的物管組合所成就的規(guī)模效應，為發(fā)展增值服務提供了廣闊的空間。

“全業(yè)務管理”邏輯推動增值服務高速增長

基礎物業(yè)服務收入盡管是物業(yè)管理公司的主要收入來源，但隨著項目的交付、入住率的提升和社區(qū)的逐漸成熟，業(yè)主對社區(qū)生活相關服務將產生更多的需求，社區(qū)增值服務由此應運而生。

海通證券的研究顯示，中國物業(yè)百強企業(yè)2019年基礎物業(yè)服務收入均值為8.14億元，收入占比為78.55%。而根據世茂服務披露的數(shù)據，2019年，該公司的物業(yè)費收入為11.99億元，占總收入的比例僅為48.2%，社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務的收入占比達到了26.1%和25.8%，這組數(shù)據充分說明了世茂服務的基礎物業(yè)服務收入快速增長的同時，其增值服務收入的增幅非常迅猛。

據了解，世茂服務的增值服務發(fā)展較快，主要是由于世茂服務采取了“全業(yè)務管理”的模式。與一些物業(yè)管理公司定位于做“平臺方”不同，“全業(yè)務管理”會涉及服務的全鏈條，既包括前端也包括后端的延伸。以車位銷售的居間業(yè)務為例，其他機構往往僅提供一個交易撮合的平臺，而世茂服務則會對市場調研、市場分析、談判議價、管控協(xié)同、需求分析、售后管控等全流程進行參與，通過深入業(yè)務全周期、全過程，建立起全業(yè)務鏈條的能力。在這樣的能力支持下，其業(yè)務拓展能力及收入增長水平也要高于其他參與者。

通過全業(yè)務管理能力的建立，可以對用戶的需求有更深入地了解，進而可以精準深入地挖掘潛在需求，使得用戶的需求得以在一定時期內集中釋放，進而也一道解決了房地產企業(yè)的滯重庫存問題，如此一來，既可以滿足客戶需求，也能夠幫助上游客戶解決問題。這種全業(yè)務管理能力并非只運用在某項單一業(yè)態(tài)或服務中，通過向其他業(yè)務領域擴展，如裝修業(yè)務、社區(qū)教育業(yè)務等，能夠為業(yè)主提供更加多元化、高品質、高性價比的服務，同時，獲得較好的盈利能力，保證社區(qū)增值服務的持續(xù)增長。

正是這種“全業(yè)務管理”的發(fā)展邏輯，使得世茂服務的社區(qū)增值服務在2017年至2019年間獲得了222%的復合增長率。

圍繞“用戶”與“資產”構建社區(qū)生活新生態(tài)

圍繞“用戶”和“資產”而形成的多元化增值服務體系，如今已經成為世茂服務“業(yè)務增長環(huán)”不可或缺的兩個部分。圍繞“用戶”和“資產”，世茂服務重點構建起了“0-2公里世茂社區(qū)生活服務新業(yè)態(tài)”。2020年上半年，世茂服務的社區(qū)增值服務收入金額為4.17億元，同比增長2.5倍，占公司總收入的比重達到26.7%。

與傳統(tǒng)的行業(yè)平臺撮合交易模式不同，世茂服務專門組建專業(yè)團隊，對社區(qū)用戶進行多維和細致的畫像，并與行業(yè)龍頭企業(yè)合作，如紅杉、騰訊、云知聲、紅星美凱龍等，成立合資公司，為用戶提供定制化的產品和個性化的服務。

相對于打造平臺嫁接資源，世茂服務更看好全流程構建線上線下平臺，深度挖掘用戶潛在需求。近期世茂服務推出的“SUNIT世集”品牌，就是其在“數(shù)智驅動”下所創(chuàng)新出的獨特服務模式。“SUNIT世集”是一個社區(qū)的生活服務平臺，采用線下空間與線上APP運營相結合的服務模式，聚合人文社交、親子陪伴、健康體驗、活力運動、精致生活等業(yè)態(tài)，打造線上線下流量入口，聚合內外部資源，以服務用戶為主，通過深度的社群運營、線下空間，并通過茂家APP線上平臺三個維度，拓展更多的娛、食、住、行等多種服務體驗，實現(xiàn)線上線下商業(yè)融合變現(xiàn)，并滿足業(yè)主的需求。

世茂服務通過構建社區(qū)線下生活場景，更好地服務及鏈接業(yè)主，并通過線上智慧平臺，為業(yè)主拓展更多的資源，構建了線上業(yè)務中臺、線下前臺的社區(qū)商業(yè)閉環(huán)。線上業(yè)務中臺為線下前臺沉淀用戶數(shù)據、提供算法等以精準服務業(yè)主，線下前臺為線上中臺提供流量和基礎數(shù)據，實現(xiàn)了線上線下的融合。今年二季度，在該公司推出的社區(qū)地攤經濟與端午節(jié)產品銷售活動中，通過茂家APP線上平臺推廣、產品上架，社區(qū)線下空間落地配合，取得了顯著的效果。

基于對社區(qū)業(yè)主需求的深刻洞察，世茂服務通過整合世茂優(yōu)勢產業(yè)資源，與外部優(yōu)質資源強強聯(lián)合，不斷探索發(fā)展模式。不久前，世茂服務與紅星美凱龍共同打造的全新高端家裝美居品牌“世茂美凱龍”亮相第46屆中國（上海）國際家具博覽會，這是雙方在發(fā)揮各自優(yōu)勢的基礎上，整合行業(yè)全產業(yè)鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務的重要平臺。

從社區(qū)生活提供商到城市服務提供商

當前，提升城市治理能力和治理水平，是擺在各地政府面前的一道重要考題。社區(qū)是城市管理的最小單元，社區(qū)管理的水平直接影響城市的管理水平。城市服務和社區(qū)增值服務有很多相似之處，可以看作是社區(qū)綜合物業(yè)管理服務的延伸。因此，物業(yè)管理公司轉型城市管理服務有著獨特的優(yōu)勢。

據披露，世茂服務也有意將物業(yè)服務由社區(qū)層面提升至城市層面。在服務居民用戶方面，據披露，世茂服務計劃在個人生活服務和資產管理服務兩個方面開展業(yè)務；而在服務政府用戶方面，計劃在開展城市管理服務、城市升級服務與市政公共資產管理服務方面發(fā)揮自己的優(yōu)勢與特長。如，提供多元化城市綠化及景觀設計服務、城市照明設計服務及基建維修等各類城市管理服務，以改善住戶的生活體驗；此外，有意借力中國多個地方政府的城市更新步伐，向維護不足及服務不足的社區(qū)提供物業(yè)管理服務，這些社區(qū)通常位于舊城區(qū)中心且物業(yè)服務水平不高；世茂服務還有意憑借提供社區(qū)資產管理服務的經驗，管理有關城市公共資產的租金及用途，以提高城市公共資產的利用率。此外，還有望依托智慧技術優(yōu)勢以及與騰訊、紅杉在軟硬件方面的合作，進一步開展智慧城市服務。

業(yè)內人士認為，世茂服務憑借在豐富社團、優(yōu)化標準、打造“標桿”、提升滿意度與忠誠度方面的社區(qū)管理服務經驗，以及全周期的管理政策、網格化管理機制及內部市場化政策方面的機制保障，加以創(chuàng)新的信息技術系統(tǒng)及智能科技手段，完全具備成為優(yōu)秀的城市服務提供商的能力。

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