每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。

克而瑞監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年上半年，房企融資規(guī)模1844億元，同比下降30%。其中，二季度融資1004億元，環(huán)比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管去年以來(lái)房企融資支持政策邊際改善，各地紛紛推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但行業(yè)融資情況仍較為嚴(yán)峻，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

“民企發(fā)債仍面向少數(shù)尚未出險(xiǎn)的品牌房企，新生力量中小民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企均未能受益?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，從房企融資環(huán)境看，下半年將基本保持穩(wěn)定，不會(huì)進(jìn)一步惡化，但是融資規(guī)模也很難有大幅度增長(zhǎng)。

境外債重啟但成本高企，境內(nèi)融資利率走低

境外債重啟，無(wú)疑是上半年房企融資“破冰”的一大重要信號(hào)。

今年2月18日，綠城中國(guó)公告宣布，新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。盡管這1.5億美元的額度在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期并不起眼，但在海外債融資市場(chǎng)歷經(jīng)近兩年缺席后，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)金額本身。但代價(jià)也不低，該美元債的利率高達(dá)8.45%。

4個(gè)月后（2025年6月），新城發(fā)展也成功發(fā)行了一筆3億美元的境外債，成為近三年來(lái)首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企。而11.88%的利率，再次拉高了新城發(fā)展的平均融資成本。

對(duì)于這筆美元債的發(fā)行計(jì)劃，新城發(fā)展醞釀已久。今年3月底，就有市場(chǎng)消息稱，新城發(fā)展在與投行接洽，籌劃發(fā)行美元債。

“目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，發(fā)行利率均相對(duì)較高。2025年上半年，房企境外債券融資成本（利率）為8.60%?！笨硕鸱治鲋赋觯科蟀l(fā)行境外債的目的主要還是借新還舊。

“當(dāng)前境外融資窗口僅出現(xiàn)一定開(kāi)啟機(jī)會(huì)?！眲⑺诮邮苡浾卟稍L時(shí)指出，因國(guó)際資本市場(chǎng)不確定性仍存，且投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好尚未完全恢復(fù)，后續(xù)需觀察市場(chǎng)反應(yīng)和更多房企融資情況，才能判斷窗口能否持續(xù)穩(wěn)定打開(kāi)。

與境外債融資成本的高企不同，境內(nèi)債融資成本則是另一番景象。克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年，房企境內(nèi)債券融資利率進(jìn)一步下降至2.71%，較2024年全年下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；房企整體新增債券類融資利率為3.28%。

“境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年起貨幣環(huán)境開(kāi)始寬松，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）持續(xù)下調(diào)。另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等?！笨硕鸱治鲋赋?。

以民營(yíng)房企濱江集團(tuán)為例，今年以來(lái)已先后成功發(fā)行了四筆短融和中期票據(jù)，累計(jì)金額達(dá)到了23億元，發(fā)行利率也從年初的3.8%降到了最新一筆的2.5%。上半年，濱江集團(tuán)融資平均利率已從2024年的3.4%降至3.1%，創(chuàng)下歷史新低。

盡管如此，房企融資規(guī)模依然在下降。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企債券融資總額同比下降20%左右，其中信用債占比超過(guò)六成，是最主要的債券融資方式。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年，65家典型房企中，TOP10房企平均融資額為114.98億元，排在所有梯隊(duì)房企首位；TOP51+房企上半年平均每家融資額為12.33億元，同比增長(zhǎng)17.81%，也是上半年唯一融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。

值得注意的是，央國(guó)企依然是發(fā)債主力，上半年新增融資中，央國(guó)企占比達(dá)86%。

以華潤(rùn)置地為例，僅6月就發(fā)行了四筆共70億元中期票據(jù)，此外還獲得了一筆86.44億港元和一筆58.5億元人民幣的境外貸款。這也反映出投資人對(duì)具有央國(guó)企背景的房企表現(xiàn)出更強(qiáng)的信心。

“從房企融資環(huán)境看，下半年將基本保持穩(wěn)定，不會(huì)進(jìn)一步惡化，但是融資規(guī)模也很難有大幅度增長(zhǎng)?！眲⑺治鲋赋觥?/p>

下半年償債壓力仍大，房企多路徑突圍

值得重視的是，今年下半年，房企仍要面對(duì)龐大的到期債務(wù)規(guī)模。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億元，而同期發(fā)行規(guī)模僅有2209億元，房企無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外，由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期債務(wù)規(guī)模高于2024年，達(dá)5327億元。其中，今年第三季度是房企償債高峰，到期債務(wù)規(guī)模約1600億元。

在發(fā)債之外，房企正探索更多補(bǔ)充流動(dòng)性的路徑。

如6月24日，雅居樂(lè)集團(tuán)公布，全資附屬公司雅新投資同意向省食出集團(tuán)出售廣東珠江橋生物科技約21.16%股權(quán)，代價(jià)為1.91億元。所得款項(xiàng)擬用作兌付雅居樂(lè)地產(chǎn)“23番雅02”債券全部本息及日常經(jīng)營(yíng)管理；此前的6月12日，萬(wàn)科宣布完成A股庫(kù)存股出售計(jì)劃，出售股份數(shù)量約7296萬(wàn)股，出售所得資金總額約4.79億元。

此外，榮盛發(fā)展也于6月11日公告稱，其旗下三家子公司計(jì)劃通過(guò)四項(xiàng)資產(chǎn)抵債，沖減與南京寧淥、河北中凱等供應(yīng)商方的未結(jié)債務(wù)，化解約8.1億元債務(wù)。今年5月，榮盛發(fā)展也曾宣布與廊坊銀行簽署協(xié)議，以旗下位于海南、河北的兩處酒店資產(chǎn)，抵償約15.2億元債務(wù)。

“改善營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流是令開(kāi)發(fā)商復(fù)蘇的更持久方法，因此，如果有新政策刺激房地產(chǎn)的銷售將更加讓人振奮?！蹦Ω笸ㄔ谝环菅袌?bào)中指出。

事實(shí)上，為緩解房企融資困境，今年以來(lái)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也在加速推進(jìn)。

今年1月12日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局召開(kāi)2025年監(jiān)管工作會(huì)議，指出2024年全年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。5月7日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”貸款審批通過(guò)金額攀升至6.7萬(wàn)億元。

同時(shí)，在存量收儲(chǔ)方面，2025年的政府工作報(bào)告指出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元（較2024年增加5000億元），重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

克而瑞分析指出，要破解當(dāng)前的行業(yè)困局，有兩個(gè)關(guān)鍵：一是要讓行業(yè)徹底風(fēng)險(xiǎn)出清，二是要找到新的可持續(xù)發(fā)展模式。

而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的關(guān)鍵，則在于房企能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)重整，早日恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等多家房企的債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。尤其是協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份，已先后完成司法重整程序。

“這為全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供了一個(gè)范本，為其他處于困境中的房企提供了可復(fù)制的重整路徑?！笨硕鸨硎荆袠I(yè)紓困從“個(gè)案突破”邁向“模式復(fù)制”的關(guān)鍵一步，有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清、良性循環(huán)。

在行業(yè)新模式方面，中央多次提出要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)好房子，其中推動(dòng)城市更新是重要抓手之一。據(jù)6月住建部披露，今年前4個(gè)月，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)5679個(gè)，其中，河北、重慶、遼寧、上海等地的開(kāi)工率超過(guò)50%。

“隨著城市更新在全國(guó)范圍內(nèi)的鋪排，能夠?yàn)榉科髱?lái)更多潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)，有能力的房企要把握住當(dāng)前的政策風(fēng)口，與此同時(shí)，更要將建設(shè)好房子作為抓手，進(jìn)一步推動(dòng)住房產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以獲取更好的市場(chǎng)表現(xiàn)?！笨硕鸨硎尽?/p>

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封面圖片來(lái)源：圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝