每經(jīng)編輯｜程鵬    

日前，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》。其中，放松外資購房限制的相關(guān)政策調(diào)整引發(fā)外界關(guān)注，市場上出現(xiàn)擔(dān)憂“熱錢炒房”的聲音。

市場擔(dān)憂主要來自這份文件透露的兩點內(nèi)容：一是便利境外個人境內(nèi)購房結(jié)匯支付，將在粵港澳大灣區(qū)試點實施的港澳居民購房結(jié)匯支付便利推廣至全國；二是縮減資本項目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

這意味著，困擾境外購房者十多年的“付款難題”得到了解決。

從個人端看，新規(guī)之前，如果有境外購房者想購買境內(nèi)的房子，需要先拿到購房備案證明才能去銀行結(jié)匯支付首付，但國內(nèi)開發(fā)商通常要求先收到首付款才肯辦理備案。而按照新規(guī)，境外購房者無需等待購房備案證明，只需憑購房合同或協(xié)議，就可先行辦理結(jié)匯和支付手續(xù)，在規(guī)定時間內(nèi)再將購房備案證明補交給銀行，便可以完成整個流程的閉環(huán)。

從企業(yè)端看，新規(guī)之后，企業(yè)可以更靈活地決定其外匯資金的使用方向，除了購買辦公用房、員工宿舍等經(jīng)營性房產(chǎn)，還可以進行基于自身發(fā)展策略的商業(yè)地產(chǎn)投資，這對盤活存量資產(chǎn)來說意義重大。

事實上，對于這次政策調(diào)整，官方給出了十分明確的定調(diào)：近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢已發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控措施已優(yōu)化調(diào)整?；诖?，相關(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)新形勢新要求，助力房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

這一政策實質(zhì)是精準(zhǔn)激活市場需求的工具，而非住宅炒作的信號。享受這一政策便利的前提，依舊是境外個人需要符合房地產(chǎn)主管部門和各地購房資格條件。

目前，北京、上海等核心城市的購房資格等約束仍未放松。以上海為例，外環(huán)外雖取消限購套數(shù)，但外環(huán)內(nèi)仍執(zhí)行滬籍家庭2套、非滬籍1套的限購政策；北京、深圳等城市亦通過社保年限、戶籍等條件設(shè)立限購門檻。

今年下半年，全國多個城市優(yōu)化購房政策，涵蓋公積金制度優(yōu)化、“好房子”建設(shè)推進、住房保障加強等多個維度，重點惠及新市民、多子女家庭等剛性需求群體；而外資購房政策則瞄準(zhǔn)境外個人自住需求。內(nèi)外資差異化調(diào)控，既避免市場過熱，又滿足多元化需求。

從整體來看，這種“松綁+約束”的組合拳，體現(xiàn)出調(diào)控日益精細化、精準(zhǔn)化。樓市調(diào)控的目標(biāo)，始終是穩(wěn)定市場而非刺激投機。在政策松綁的邊界，“房住不炒”仍是剛性約束。

更重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)流動性顯著減弱，外資難以通過短期買賣獲利，熱錢炒作土壤已經(jīng)消失。政策本質(zhì)是便利結(jié)匯支付，而非放松購房準(zhǔn)入。

外資買房限制放寬是樓市調(diào)控工具箱中的一項精準(zhǔn)措施，其核心目標(biāo)在于優(yōu)化跨境資金管理、滿足合理住房需求。在“房住不炒”總基調(diào)下，政策通過限購約束、用途監(jiān)管、供需調(diào)節(jié)等多重機制，確保外資有序進入市場。

政策托舉之下的“金九銀十”，正以一種新面貌將樓市推向真正回歸居住屬性的高質(zhì)量發(fā)展之路。

每經(jīng)評論員|陳夢妤

編輯|程鵬?杜波

校對|段煉

封面圖片來源：視覺中國（資料圖）

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